都心地価、コロナでも堅調　投資ファンドの意欲旺盛

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCD293440Z21C21A0000000

 

新型コロナの影響で足元のオフィスビル空室率は徐々に上昇し、賃料（家賃）は下がっています。

 

賃料が下がれば不動産取引価格も下がるはずですが、「むしろ都心部の良好な物件はつり上がる状況」と、三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部の大溝日出夫フェローは指摘します。

 

多くの専門家が注目するのが海外勢の旺盛な投資意欲です。

 

業績が悪化した企業がリストラ目的で売却した本社ビルなどを、海外投資ファンドが積極的に取得しています。

 

海外勢には海外不動産価格との比較で日本の不動産が割安に映っているのだそうです。

 

08年のリーマン・ショック時は金融機関が深手を負いましたが、「コロナ下でも金融は健全性を保っており、投資ファンドが低利で資金調達できているのも大きい」（三菱UFJ信託銀行の大溝氏）ようです。

足元は好調な都心オフィス市場ですが不安要素がないわけではありません。

この1、2年はビルの新規供給が比較的少なく、需給を引き締める効果がありました。

「23年には大量の新規物件が出てくる。そこに景気悪化が重なるとリスク要因になる」とSMBC日興証券の鳥井氏は指摘します。

――マンションは新築、中古とも値上がり傾向が見られるようですね。

 

「コロナ感染拡大の影響が住宅で最も大きかったのは最初の緊急事態宣言が出た2020年4～5月ごろ。

 

首都圏では中古マンション、新築マンションともに成約件数が半減しました。

しかし緊急事態宣言がその年の夏に解除されると、たまっていた需要が一気に吹き出し、今もなお好調を保っています」

 

特に都心3区（千代田区、中央区、港区）の値上がりが顕著です。

 

新築マンションも価格、契約数ともに上向き傾向にあります」

 

――理由は何ですか。

「住宅を買う層には大きく分けて2つあります。

初めて購入する一次取得層と、既に家を持っている買い替え層です。

今回は一次取得層が買いに動いています。

低金利を背景に、変動型金利の住宅ローンは0.4%前後です。

一方、住宅ローン控除で毎年のローン残高の1%を控除できる期間はこれまでの10年から13年に延長されました。

実質的にマイナス金利となっているわけで、これが一次取得層の購入意欲を刺激しています」

「これに対し、新規の供給や在庫は少ない状態です。

10年前なら70平方メートルの新築マンションを買えた人が、現在では同じ金額ではせいぜい60平方メートル前半の物件しか買えません。

買い替えても家が狭くなるため、二次取得層は買いたくても動けず、中古マンションが市場に出回らない。

これが中古マンションの需給が引き締まっている背景にあります」

――国土交通省が9月に発表した21年の基準地価（7月1日時点）では、住宅地の地価上昇が都心周辺エリアにも広がる兆しが見られます。

「地価上昇が遠方へ波及する効果は限られるでしょう。

テレワークの普及で、都心を離れて自然の多い郊外に引っ越す人がいると話題になっていますが、こうした動きは一部にとどまります。

一次取得層の購入の基本は『都心・大都市部』『大規模開発』『駅前・駅近』です。

実際、都内の人気エリアである世田谷区ですら、駅から遠く離れバスを使わざるを得ないエリアは地価が下がっています。

不動産開発業者は駅から徒歩7分を超える場所で、マンション用の土地を仕入れることには慎重です」

「バブル期には都心から30～40キロの国道16号線（東京都町田市・八王子市、相模原市、千葉市など）の外側まで地価上昇が及びました。

こうした物件を購入したのは30代後半の層でした。しかし、今はその年代の人口が減り、16号線の外まで地価を押し上げる動きにはなっていません」

「むしろ、現在の一次取得層は共働き世帯が多く、自家用車も持たない傾向が強い。

彼らの多くは利便性を求めて都心、駅前・駅近の高額物件を買い求めています。こうした変化も大きいといえるでしょう」

――今後の注目点は何ですか。

「22年度の税制改正です。

住宅ローン控除制度の適用期間や控除額が、縮小される可能性が高いとみられています。

ローンの借入金利程度に控除額（率）が低下すると、購入マインドに影響が出る可能性があります」