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借地上の増改築 まず地主と協議 裁判で許可も

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO76978870W1A021C2KNTP00

 

借地権を設定する際、借地上の建物の増改築を制限する内容の借地条件が付けられることがあります。

 

今回のケースは「増改築や再築には地主の承諾が必要」との条件だったようです。

 

地代の増額や、地主に対する増改築の承諾料をいくら支払うのか、といったことが協議の対象となるでしょう。

 

地主が承諾してくれない場合も道は残っています。

 

裁判所の判断を仰ぐ方法です。借地人は裁判所に増改築許可の申し立てをし、裁判所が相当と認めれば、地主の承諾に代わる裁判を受けられます。

 

借地借家法17条2項の規定です。裁判所が許可の決定を出せば、地主の承諾がないままでも増改築を行えます。

 

審理は非公開で行われます。裁判所は当事者の主張を踏まえて事実を整理したうえで、鑑定委員会という有識者の意見を聞いて判断します。

鑑定委員会は弁護士や不動産鑑定士、一般有識者からなり、現地の状況を調査し、許可の可否や、許可する場合の承諾料などについて裁判官に意見を出します。

裁判所は当事者間の話し合いで解決できそうであれば、和解を勧めます。

ただ決着が難しいとなると、鑑定委員会の意見を踏まえ、許可するか否かを判断します。

 

許可する場合は、地代や借地権存続期間の変更や、承諾料の支払いといった処分も可能です。

承諾料の相場は、東京地裁の場合、通常の建て替えであれば更地価格の3%前後、一部の改築であればそれより安くなるのが通例です。