不動産投資で失敗するワケ　キャッシュフローを知る

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOMH128I10S1A710C2000000

【キャッシュフローの構造】

最終手取り額は、賃料収入から運営コスト、金利、元本返済額、税金を差し引きます。

税金は、賃料収入から運営コスト、金利、減価償却費を差し引いた税引き前利益に税率を掛けて算出します。

【時間の経過とともに税金が増える理由】

支出を伴わない減価償却費が、建物の設備に関して１５年程度で償却期間が終了。１６年目以降は、設備の減価償却費が計上出来ない分、税金が増えます。

また、借入金をしている場合、毎月の返済額のうち金利負担割合が時間の経過とともに少なくなり、税金は年々増えることになります。

【赤字になっているケースも】

借入れによる不動産投資は、時間の経過とともに減価償却費が計上出来なること、金利負担割合が少なくなることで税金が増えて、最終手取り額が減少します。

さらに賃料が下落し、空室率が上昇、それに加え大規模な修繕費用が発生することで赤字になるケースが出てきます。

この赤字を避けるためには、当初１５年間で得られる最終手取り額を使い切らずに、競争力を維持するために設備投資に回します。

１５年目以降も設備の減価償却費を計上して税金が増えないようにコントロールする必要があります。

不動産投資は、建てたり、購入したらゴールではなく、税金を考慮したキャッシュフローの計算や経営が重要となります。